부동산 경매 절차 개요

민사집행법 제 3 장 부동산에 대한 집행

본 글은 법원 실무제요 민사집행Ⅱ. 부동산 집행 1. 에 대한 내용입니다.

 

제1절 강제경매

총설

① 강제경매란 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차이다.

강제경매에 의한 매각의 성질에 관하여는 사법상의 매매설과 공법상의 처분설이 대립되어 잇다. 사법상의 매매설은 경매를 매수인 또는 집행관과 소유자인 채무자 간의 매매라고 보는 견해로서, 그 근거로 민법 578조의 담보책임을 들고 있다. 공법상의 처분설은 집행관은 국가기관으로서 경매처분을 하여 사법상의 권리관계를 설정하는 것이라고 보는 견해로서 공용징수와 유사한 것으로 취급하여 매수인은 목적물을 원시취득한다고 본다. 사법상의 매매설이 통설이다. 판례는 미성년자의 매수신청을 무효라고 하거나(대결 1969.11.19. 69마989), 동산에 관하여 매수인의 선의취득을 인정함으로써(대판 1998.3.27. 97다32680) 간접적으로 사법상의 매매설을 지지하면서 매매의 일종이라고 판시한 것(대판 1991.10.11. 91다21640)이 있는 가 하면, 비록 경매가 사법상 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사와 관계없이 그 소유물을 처분하는 공법상 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있다고 판시한 것(대판 2014.5.29. 2014다10359)도 있다.

강제경매는 강제관리와 함께 부동산에 대한 강제집행방법의 하나이다(민집 78조2항). 강제경매는 압류한 부동산 그 자체를 매각하여 그 매각대금으로 변제에 충당하는 방법에 의한 강제집행임에 반하여, 강제관리는 압류한 부동산을 매각하지 않고 그 부동산을 관리하여 얻은 수익금으로 변제에 충당하는 방법에 의한 강제집행이라는 접에서 근본적인 차이가 있다. 채권자는 자기의 선택에 의하여 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함게 사용하여 집행하게 할 수 있다(민집 78조3항). 강제관리는 가압류를 집행할 때에도 사용한 수 있다(민집 78조4항)

② 강제경매에 대비되는 것으로서 임의경매가 있다. 임의경매라는 말은 원래 법전상의 용어는 아니나 그 실행에 집행권원을 요하지 않는 경매, 즉 민사집행법 3편에 규정된 담보권 실행 등을 위한 경매를 가리켜 강학상 임의경매라 부르고 있다.

임의경매에는 저당권 등 담보권의 실행으로서 행하여지는 것과 상법 그밖의 법률의 규정에 의하여 재산의 보관 또는 정리 가격보존 등의 목적으로 그 목적물을 현금화하는 것이다.

후자는 형식적 경매라고 하며, 그 예로서는 공유물분할을 위한 경매(민법 269조 2항)가 있다. 담보권의 실행을 위한 경매는 담보권자에게 우선변제를 얻게 하기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것이므로 특정재산에 의한 특정책임(물적책임)의 실현을 구하는 것임에 반하여, 강제경매는 채무자의 일반재산에 의한 일반책임(인적책임)의 실현을 구하는 것이라는 데에 그 차이가 있으나 양자는 모두 금전채권의 만족을 얻기 위하여 국가가 부동산을강제적으로 경매하는 것이라는 점에서 공통점이 있다.

민사집행법은 담보권 실행 등을 위한 경매에 관한 편을 만들어 거기에 몇 가지 특별 규정을 둔 외에는 의의경매에 관한 절차에도 강제경매에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 집행절차의 통일을 기하였다.

③강제경매절차는 대체로 목적물을 압류하여 현금화한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행된다. 강제경매절차의 개요는 다음과 같다.

먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 매각부동산을 압류하는 경매개시결정을 하고, 법원사무관등은 관할등기소에 즉시 그 사유를 등기기록에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여 경매개시결정사유가 등기되도록 한다. 경매개시결정 원본을 기록에 철하고 정본을 채무자에게 송달한다. 다음에 배당요구의 종기를 정하여 공고하고, 현금화의 준비절차로서 집행관에게 부동산 현황에 고나한 조사를 명하고 감정인에게 매각부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.

위 절차가 끝나면 법원은 매각기일 및 매각결정길일을 지정하여 이를 공고하고 이해관계인에게 통지한다. 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 매각을 실시하여 최고가매수신고인이 정하여지면 법원은 매각결정기일에 이행관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정한다. 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다.

매각허가여부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다. 매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게대금의 지급을 명한다. 매수인이 대금을 완납하면 배당절차를 진행한다.

매수인이 대금을 완납한 경우에는 매수인이 취득한 권리의 등기를 촉탁한다. 매수인이 대금을 지정한 기한까지 완납하지 않을 때에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명한다.

매수인은 매각허가결정이 있은 후에는 매각부동산의 관리명령을,대금완납 후에는 인도명령을 각 신청할 수 있다.